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L’accès à l’investissement immobilier institutionnel a évolué, mais la règle d’or reste la même : la protection du capital commence bien avant l’apport de fonds. Chez wecity, nous recevons des centaines de demandes de financement de la part de promoteurs, mais seul un très faible pourcentage d’entre elles est publié sur notre plateforme.
Notre objectif n’est pas d’accumuler un volume de projets, mais de proposer des opportunités dotées d’une structure juridique et financière solide. Si vous envisagez de diversifier votre portefeuille, nous vous expliquons ci-après le fonctionnement de notre modèle d’analyse des risques et les critères que chaque promoteur doit satisfaire.
Le premier critère de sélection : la viabilité et la solvabilité du promoteur
La première étape de notre équipe ne se concentre pas exclusivement sur les plans ou l’emplacement du bien immobilier, mais sur la personne qui est à l’origine du projet. Nous analysons de manière exhaustive les antécédents du promoteur, son expérience dans des constructions similaires, sa capacité financière actuelle et son niveau d’endettement.
Nous exigeons que le promoteur fasse preuve d’un engagement réel envers l’opération, généralement en apportant une part significative du capital par le biais de fonds propres. Cet alignement des intérêts est essentiel pour garantir que le promoteur partage le risque avec nos investisseurs.
Analyse technique et commerciale du projet
Si le promoteur satisfait aux critères de solvabilité, nous procédons à une analyse détaillée des chiffres du projet immobilier. Au cours de cette phase, nous vérifions :
Délais et permis : nous examinons l’état d’avancement des permis d’urbanisme et les délais de réalisation prévus afin d’identifier d’éventuels goulots d’étranglement administratifs susceptibles d’entraîner des retards.
Coûts de construction : Lorsque nous finançons des travaux, nous vérifions que le budget d’exécution (PEM) est réaliste au regard des prix actuels du marché et des éventuels surcoûts.
Rythme de commercialisation : Nous exigeons un niveau minimum de préventes ou de précommercialisation afin de garantir l’existence d’une demande réelle et la faisabilité de la sortie du projet (le remboursement de la dette).
Le filet de sécurité : LTV et garanties réelles
Aucun projet ne peut aboutir à une émission sans garanties solides venant étayer la dette. Nous évaluons rigoureusement le ratio prêt/valeur (LTV) de l’opération, en veillant à ce qu’il existe une marge prudente (réserve de sécurité) entre le montant prêté et la valeur de l’actif estimée par une société indépendante.
De plus, nous structurons les projets en privilégiant les garanties tangibles, telles que l’hypothèque de premier rang, afin de placer nos investisseurs en position de priorité absolue pour le recouvrement en cas où il s’avérerait nécessaire de réaliser la garantie constituée sur l’actif.
Comité des risques indépendant et transparence
Une fois toutes les informations juridiques, urbanistiques et financières rassemblées, le dossier est soumis à notre Comité d’investissement. Cet organe pluridisciplinaire prend une décision collégiale, approuvant ou rejetant l’opération. Ce n’est que si la structuration répond à nos normes que le projet est mis en ligne sur la plateforme.
Il est essentiel de garder à l’esprit que, malgré la mise en œuvre de tous ces filtres professionnels, tout investissement comporte des risques. Notre processus d’évaluation minimise les risques de défaut de paiement et met en place des mécanismes de recouvrement solides, mais il n’élimine pas totalement la possibilité de subir des pertes partielles ou totales de capital, ni les éventuels retards dans les délais de livraison. C’est pourquoi la meilleure stratégie consistera toujours à diversifier votre capital entre plusieurs opérations.
Souhaitez-vous analyser les opportunités d’investissement actuelles qui ont été approuvées par notre comité des risques ?
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