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El acceso a la inversión inmobiliaria institucional ha cambiado, pero la regla de oro sigue siendo la misma: la protección del capital comienza mucho antes de realizar la aportación. En wecity, recibimos cientos de solicitudes de financiación por parte de promotores, pero solo un porcentaje muy reducido llega a publicarse en nuestra plataforma.
Nuestro objetivo no es acumular volumen de proyectos, sino ofrecer oportunidades con una estructuración jurídica y financiera robusta. Si estás pensando en diversificar tu cartera, a continuación te explicamos cómo funciona nuestro modelo de análisis de riesgo y los filtros que debe superar cada promotor.
El filtro inicial: Viabilidad y solvencia del promotor
El primer paso de nuestro equipo no se centra exclusivamente en los planos o en la ubicación del inmueble, sino en quién está detrás del proyecto. Analizamos exhaustivamente el historial del promotor, su experiencia en construcciones similares, su capacidad financiera actual y su nivel de endeudamiento.
Exigimos que el promotor demuestre compromiso real con la operación, habitualmente aportando una parte significativa de capital mediante fondos propios. Esta alineación de intereses es fundamental para asegurar que el desarrollador comparte el riesgo con nuestros inversores.
Análisis técnico y comercial del proyecto
Si el promotor supera el análisis de solvencia, desglosamos los números de la promoción inmobiliaria. En esta fase verificamos:
Plazos y licencias: Revisamos el estado de las licencias urbanísticas y los tiempos previstos de ejecución para identificar posibles cuellos de botella administrativos que puedan generar retrasos.
Costes de construcción: En los casos en los que financiamos obra, comprobamos que el presupuesto de ejecución material (PEM) sea realista frente a los precios actuales del mercado y los posibles sobrecostes.
Ritmo de comercialización: Exigimos un nivel mínimo de preventas o precomercialización para asegurar que existe demanda real y que la salida del proyecto (el pago de la deuda) es factible.
La red de seguridad: LTV y Garantías reales
Ningún proyecto avanza hacia la publicación sin unas garantías sólidas que respalden la deuda. Evaluamos estrictamente el Loan to Value (LTV) de la operación, asegurándonos de que existe un margen prudente (colchón de seguridad) entre el dinero prestado y el valor del activo tasado por una sociedad independiente.
Además, estructuramos los proyectos priorizando garantías tangibles, como la garantía hipotecaria de primer rango, para situar a nuestros inversores en la posición de máxima prioridad de cobro en caso de que sea necesario ejecutar la garantía constituida sobre el activo.
Comité de Riesgos independiente y transparencia
Una vez recopilada toda la información legal, urbanística y financiera, el expediente se presenta a nuestro Comité de Inversiones. Este órgano multidisciplinar toma una decisión colegiada, aprobando o rechazando la operación. Solo si la estructuración cumple con nuestros estándares, el proyecto se habilita en la plataforma.
Es vital recordar que, pese a aplicar todos estos filtros profesionales, toda inversión conlleva riesgos. Nuestro proceso de evaluación minimiza las probabilidades de impago y estructura mecanismos de recuperación sólidos, pero no elimina por completo la posibilidad de sufrir pérdidas parciales o totales del capital, ni los posibles retrasos en los plazos de entrega. Por ello, la mejor estrategia siempre será diversificar tu capital en varias operaciones.
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Consulta riesgos: https://www.wecity.com/riesgos/