Dans le domaine financier, il n’existe pas de rentabilité sans risque. Le crowdlending immobilier permet aux investisseurs particuliers d’accéder à des rendements attractifs en finançant des projets adossés à des actifs tangibles. Cependant, qualifier un instrument d’investissement de « sûr » ou « sans risque » va à l’encontre tant des principes fondamentaux de la finance que des critères de transparence de la réglementation européenne en matière de financement participatif.

Investir de manière avisée exige de savoir exactement à quels aléas votre capital est exposé, quels mécanismes de couverture sont prévus contractuellement et comment réagir face à un scénario défavorable.

Nous analysons ci-après de manière directe la réalité opérationnelle des risques et des garanties dans le cadre du financement participatif immobilier.

1. Les risques réels liés à l’investissement immobilier participatif

En participant à un projet de financement participatif, l’investisseur assume différents types de risques qu’il convient d’évaluer :

Risque de crédit et d’insolvabilité du promoteur : possibilité que la société promotrice ne soit pas en mesure d’honorer les paiements convenus en raison, notamment, de difficultés financières, d’un arrêt du projet ou d’une procédure de redressement judiciaire avant le remboursement de la dette.
Risque lié aux délais et aux prolongations : des facteurs externes tels que les retards dans l’octroi des autorisations administratives, les goulots d’étranglement dans l’approvisionnement ou les retards des établissements bancaires dans l’octroi du financement définitif peuvent repousser la date de remboursement prévue.
Risque de marché : des changements dans le cycle économique ou des baisses de la demande peuvent compliquer la vente des logements au prix initialement prévu dans le plan d’affaires.
Risque de liquidité : les prêts immobiliers ont une durée déterminée ; le capital apporté reste engagé jusqu’à l’échéance ou au remboursement de l’opération, sans possibilité de remboursement anticipé à la discrétion de l’investisseur.

2. Comment atténuer ce risque ? Les niveaux de protection

Afin de limiter ces risques, wecity ne finance pas les promoteurs par le biais de crédits personnels à découvert :

Garantie hypothécaire de premier rang : l’engagement de paiement est garanti par une hypothèque de premier rang inscrite au registre foncier sur le terrain, le bâtiment ou le bien immobilier. En cas de défaut de paiement définitif, cette inscription confère une priorité de recouvrement par rapport aux autres créanciers privés après la réalisation du bien.
Marge de couverture (Loan to Value) : Les prêts sont structurés avec un ratio LTV prudent , calculé sur la base d’une expertise officielle et indépendante, conformément à la réglementation ECO (Banque d’Espagne). Cet écart fait office de réserve patrimoniale destinée à absorber d’éventuelles baisses du prix du bien immobilier.
Agent de garantie indépendant : La propriété de l’hypothèque n’est pas répartie entre des centaines de particuliers, mais confiée à une personne morale spécialisée qui agit au nom et dans l’intérêt exclusif de tous les investisseurs participants.

3. Que se passe-t-il si un promoteur ne paie pas ?

En cas de défaut de paiement à l’échéance, une fois les voies de recours extrajudiciaires épuisées, l’agent de garantie engage une procédure de saisie hypothécaire devant les tribunaux afin de mettre aux enchères ou de céder le bien immobilier et de recouvrer le capital dû ainsi que les intérêts courus.

Il est indispensable de souligner qu’une procédure judiciaire s’accompagne de délais prolongés et ne garantit pas automatiquement le recouvrement intégral. En cas de liquidation judiciaire complexe ou de dépréciation grave de la valeur de l’actif, il est possible de subir une perte partielle ou totale du capital investi.

C’est pourquoi la règle incontournable de la gestion patrimoniale est la diversification: répartir le capital disponible entre plusieurs projets impliquant différents promoteurs, différents types d’actifs et différentes zones géographiques afin d’atténuer l’impact de tout événement isolé.

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wecity est un prestataire de services de financement participatif autorisé et réglementé par la CNMV et enregistré sous le numéro 9. Elle met en garde contre les risques liés à la souscription d’actions, de parts ou d’autres valeurs représentatives du capital et d’obligations, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, le risque de ne pas obtenir le rendement monétaire attendu, le risque de manque de liquidité, le risque de dilution de la participation, le risque de ne pas recevoir de dividendes et le risque de ne pas pouvoir influencer la gestion. wecity n’a pas le statut d’entreprise de services d’investissement ni d’établissement de crédit, et elle n’est affiliée à aucun fonds de garantie des investissements ou fonds de garantie des dépôts. Les opportunités ne sont pas autorisées ni supervisées par la Commission Nationale du Marché de Valeurs Mobilières (CNMV) ou la Banque d’Espagne, et les informations fournies par le promoteur n’ont pas été vérifiées par eux et, en cas d’émission de valeurs, elles ne constituent pas une brochure informative approuvée par la CNMV. Investir dans l’immobilier doit être fait dans le cadre d’un portefeuille diversifié. wecity s’adresse aux investisseurs ayant des connaissances suffisantes pour comprendre les risques liés aux investissements dans les entreprises nouvellement créées.