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No âmbito financeiro, não existe rentabilidade sem risco. O crowdlending imobiliário permite que os investidores particulares tenham acesso a rentabilidades atrativas, financiando projetos garantidos por ativos tangíveis. No entanto, classificar qualquer veículo de investimento como «seguro» ou «sem risco» contradiz tanto os princípios básicos das finanças como os critérios de transparência da regulamentação europeia em matéria de financiamento participativo.
Investir com critério exige saber exatamente a que contingências o seu capital está exposto, que mecanismos de cobertura estão previstos contratualmente e como agir perante um cenário desfavorável.
A seguir, analisamos diretamente a realidade operacional do risco e das garantias no financiamento imobiliário participativo.
1. Os riscos reais do investimento imobiliário participativo
Ao participar num projeto de financiamento participativo, o investidor assume diversos tipos de risco que devem ser ponderados:
- Risco de crédito e insolvência do promotor: Possibilidade de a empresa promotora não conseguir honrar os pagamentos acordados em consequência de dificuldades financeiras, paralisação do projeto ou processo de insolvência antes de liquidar a dívida, entre outras causas.
- Risco de prazo e prorrogações: Fatores externos, como atrasos na concessão de licenças administrativas, estrangulamentos no abastecimento ou atrasos por parte das instituições bancárias na concessão do financiamento definitivo, podem adiar a data de reembolso prevista.
- Risco de mercado: Alterações no ciclo económico ou quedas na procura que dificultem a venda dos imóveis ao preço inicialmente previsto no plano de negócios.
- Risco de liquidez: Os empréstimos imobiliários têm um horizonte temporal definido; o capital investido fica comprometido até ao vencimento ou amortização da operação, sem possibilidade de resgate antecipado a critério do investidor.
2. Como se mitiga o risco? As camadas de proteção
Para limitar estas contingências, na wecity não se financiam promotores através de créditos pessoais a descoberto.:
- Hipoteca de primeiro grau: O compromisso de pagamento é garantido por uma hipoteca de primeiro grau inscrita no Registo Predial sobre o terreno, o edifício ou o bem imóvel. Em caso de incumprimento definitivo, esta inscrição confere prioridade de cobrança sobre outros credores privados após a execução do bem.
- Margem de cobertura (Loan to Value): Os empréstimos são estruturados com um rácio LTV conservador , calculado com base numa avaliação oficial e independente, em conformidade com a normativa ECO (Banco de Espanha). Este diferencial funciona como uma reserva patrimonial para absorver eventuais flutuações em baixa no preço do ativo.
- Agente de Garantias independente: A titularidade da hipoteca não se dispersa por centenas de particulares, mas é confiada a uma entidade jurídica especializada que atua em nome e em benefício exclusivo de todos os investidores participantes.
3. O que acontece se um promotor não pagar?
Se ocorrer um incumprimento no vencimento, uma vez esgotadas as vias extrajudiciais, o Agente de Garantias insta à execução hipotecária em tribunal para leiloar ou alienar o imóvel e recuperar o capital em dívida e os juros vencidos.
É indispensável sublinhar que um processo judicial implica prazos prolongados e não garante automaticamente a recuperação integral do montante. Em situações de liquidação judicial complexa ou de grave desvalorização do ativo, existe a possibilidade de se sofrer uma perda parcial ou total do capital investido.
Por esta razão, a regra fundamental da gestão patrimonial é a diversificação: distribuir o capital disponível por vários projetos com diferentes promotores, tipos de ativos e localizações geográficas, de modo a atenuar o impacto de qualquer incidente isolado.
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Consulte os riscos: https://www.wecity.com/riesgos/