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O investimento em crowdlending imobiliário oferece rendimentos atrativos com garantias sobre ativos reais, mas também está sujeito aos ritmos naturais dos processos imobiliários. Se estás a começar a construir a tua carteira, deves saber que os atrasos nas obras são uma possibilidade técnica comum. São uma possibilidade comum em qualquer fase do empreendimento.
Na wecity, acreditamos que a melhor política é a transparência total. A seguir, explicamos-te por que razão um promotor pode solicitar uma prorrogação, como é que isso é gerido e quais são as implicações para o teu investimento. Existe a ideia de que os atrasos só acontecem durante a construção propriamente dita. No entanto, financiamos projetos em diferentes fases do ciclo imobiliário (aquisição de terrenos ou outros tipos de empréstimos-ponte), e cada tipo tem os seus próprios motivos e ritmos de prorrogação
As três causas mais comuns de um atraso
Um projeto imobiliário é um mecanismo complexo em que intervêm vários fatores. Apesar do rigor do nosso modelo de risco rigoroso, os motivos mais comuns para os atrasos costumam ser:
Ritmo das vendas: Em alguns casos, o promotor pode precisar de mais tempo para atingir o volume de pré-vendas necessário que lhe permita saldar a dívida.
Trâmites administrativos: A obtenção de licenças de obras de grande envergadura, autorizações de primeira ocupação ou ligações aos serviços públicos por parte das câmaras municipais costuma ser o principal obstáculo.
Fatores técnicos e abastecimento: Condições meteorológicas adversas, problemas inesperados no terreno ou falhas na cadeia de abastecimento de materiais de construção podem alterar o calendário inicial.
Financiamento do terreno e empréstimos-ponte junto dos bancos
Em muitos projetos, os fundos não se destinam a financiar a obra, mas sim à aquisição do terreno ou a uma fase prévia semelhante. Nestes casos, o financiamento funciona como um empréstimo-ponte: permite ao promotor garantir rapidamente o terreno enquanto trata da entrada de um banco tradicional. Se o banco demorar na avaliação de crédito, na concessão ou na assinatura notarial do empréstimo do promotor, com o qual vai liquidar a nossa dívida, ocorre um atraso no reembolso e é solicitada uma prorrogação.
Projetos em regime de cooperativa
Quando se financia a aquisição de terrenos e o promotor é uma cooperativa de habitação, em muitos casos o prazo de amortização depende das contribuições periódicas dos cooperativistas e do ritmo a que se angariam novos sócios para cobrir o empreendimento. Se os membros da cooperativa atrasarem as suas contribuições ou se a adesão de novos membros abrandar, o prazo de amortização do empréstimo é prolongado.
Projetos em fase de obras e construção
Nos projetos em que a execução física é financiada, os atrasos costumam ser causados por trâmites administrativos (licenças de obra ou de primeira ocupação), imprevistos técnicos e interrupções na cadeia de abastecimento, ou pelos prazos de tramitação notarial nas escrituras de compra e venda finais.
O que acontece em caso de prorrogação?
É fundamental perceber que um atraso técnico na obra não equivale a um incumprimento de pagamento. A maioria dos contratos de financiamento prevê um período de prorrogação autorizado.
Se o promotor recorrer a esta prorrogação, é obrigado a continuar a pagar juros normais durante esse período adicional (e juros de mora, caso exceda os prazos estabelecidos). Ou seja, o teu dinheiro continua a render durante a prorrogação. No entanto, se o atraso for grave e o promotor deixar definitivamente de cumprir as suas obrigações de pagamento, a wecity dispõe de mecanismos de defesa robustos, como a execução da hipoteca de primeira ordem, com o objetivo de alienar o ativo e tentar recuperar o capital dos investidores.
A nossa gestão: antecipação e comunicação
Como investidor, não precisas de tratar de nada individualmente. A nossa equipa acompanha de perto cada obra através de certificações periódicas. Se detetarmos algum atraso nos prazos, informamos-te imediatamente através da plataforma, explicando as causas objetivas e as medidas tomadas pelo promotor.
Lembra-te de que qualquer investimento envolve incerteza. Podem ocorrer atrasos e, no pior dos cenários (como uma queda brusca do mercado imobiliário que impeça a alienação do ativo pelo valor da dívida), pode ocorrer uma perda parcial ou total do capital investido.
Por isso, a regra de ouro para proteger o teu património é não concentrar todo o teu dinheiro numa única operação. A estratégia mais inteligente é construir uma carteira diversificada, investindo a partir de apenas 500 € por projeto, para diluir os riscos e estabilizar os teus retornos a médio prazo.
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Verifica os riscos: https://www.wecity.com/riesgos/
