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Primero, calcular la rentabilidad del alquiler
Una vez comprada la vivienda y puesta a punto para alquilarla, debemos hacer un ejercicio de cálculo para medir la rentabilidad de la compra de una vivienda destinada a alquiler. Para conseguirlo, debemos sumar la renta anual que obtendría el propietario, descontando los gastos fijos y de mantenimiento; el resultado se deberá dividir entre la inversión inicial y se multiplica luego por 100.
Por ejemplo, si compramos una vivienda por 200.000 euros y la alquilamos por unos 1.000 euros al mes, los ingresos anuales deben ser 12.000 euros. Si los gastos fijos y de mantenimiento (comunidad, impuestos, etc.) suman 1.500 euros al año, el beneficio neto se reducirá hasta los 10.500.
- La rentabilidad bruta sería del 6,25% porque la fórmula se aplica así: 12.000 / 200.000 x 100.
- Para la rentabilidad neta (10.500 / 200.000 x 100), por lo que el resultado es de 5,25%
Segundo, los gastos e impuestos fruto de la compraventa
En el caso de una vivienda nueva, hay que pagar el IVA del 10% o un 4% para viviendas con régimen especial, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variará en función de la comunidad autónoma. Además, a todo ello se deberá sumar los gastos de notaría, registro y gestoría.
Para la vivienda usada, tendremos en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que está entre el 4% del País Vasco y el 10% de Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia, además de los gastos de notaría, registro y gestoría son similares a los de una vivienda nueva.
Tercero, gastos que posee el alquiler
Una vez adquirida la vivienda, hay que tener en cuenta los gastos e impuestos del alquiler, tanto para el propietario como para el inquilino. Primero, el propietario debe pagar el IBI, la cuota de la comunidad, el seguro del hogar y las posibles reparaciones o reformas que necesite la vivienda, etc. Además, deberá declarar los ingresos por alquiler en el IRPF.
Por parte del inquilino, le corresponde pagar la renta mensual acordada con el propietario, así como los suministros de luz, agua y gas, siempre que no estén incluidos en el contrato. También debe abonar una fianza equivalente a una mensualidad y hacerse cargo de los pequeños arreglos derivados del uso normal de la vivienda.
Entonces, ¿es rentable invertir en inmuebles para alquilar?
Comprar una vivienda para alquilar puede ser una inversión rentable si se hace un buen estudio del mercado, se elige una buena ubicación, se negocia un buen precio, etc. En cambio, existen otras opciones como el crowfunding inmobiliario que facilita el acceso a invertir en bienes inmuebles sin necesidad de comprar una vivienda.
Esperemos que te haya resultado interesante. Aquí puedes leer más post sobre inversión en nuesto blog.
