Carenza di nuove costruzioni e prestiti ai costruttori: perché il settore ricorre a forme di finanziamento alternative?

Il mercato residenziale spagnolo sta affrontando un evidente squilibrio strutturale: la creazione netta di nuclei familiari cresce a un ritmo notevolmente superiore alla produzione di nuove abitazioni. Mentre la domanda di immobili efficienti e sostenibili rimane costante nei principali centri economici, l’offerta continua a essere limitata da fattori di vario genere, tra cui spiccano l’aumento dei costi di costruzione, i lunghi tempi burocratici e, in particolare, le restrizioni nell’accesso ai finanziamenti bancari tradizionali.

In questo contesto, il finanziamento partecipativo si è affermato come uno strumento fondamentale per i promotori immobiliari grazie al prestito per promotori, offrendo soluzioni operative laddove il sistema bancario tradizionale non riesce a garantire la flessibilità necessaria.

Di seguito analizziamo i motivi di questa carenza e come funziona il prestito per promotori immobiliari come ponte finanziario nello sviluppo immobiliare.

Il collo di bottiglia del sistema bancario tradizionale

Affinché un istituto bancario tradizionale conceda un prestito per promotori immobiliari, i suoi comitati di rischio richiedono solitamente che il progetto soddisfi contemporaneamente tre condizioni:

1. Avere ottenuto la licenza per i lavori di grande entità.
2. Avere una percentuale elevata di prevendite formalizzate (di solito tra il 40% e il 60% del progetto).
3. Dover apportare una quota consistente di capitale proprio (equity) all’operazione, il che spesso richiede che il promotore sia proprietario del terreno libero da gravami al momento della firma.

Questo schema crea un ostacolo operativo: i promotori hanno bisogno di capitale per acquistare il terreno e commissionare i progetti tecnici prima di poter presentare l’operazione a un istituto finanziario. Se un promotore dipende esclusivamente dai tempi di analisi delle banche commerciali, rischia di perdere opportunità di acquisto di terreni strategici rispetto ad altri operatori che dispongono di liquidità immediata.

Il prestito per promotori come finanziamento ponte

Di fronte alla rigidità bancaria, il crowdlending immobiliare copre le prime fasi del ciclo immobiliare:

• Acquisto rapido dei terreni: la piattaforma canalizza gli investimenti collettivi per finanziare l’acquisto dei terreni o i costi iniziali mentre il promotore si occupa delle pratiche per ottenere la licenza. wecity registra un’ipoteca su quel terreno per proteggere il capitale prestato fin dall’inizio.
• Differenziale di costo giustificato: il finanziamento alternativo ha un costo nominale superiore a quello del credito bancario tradizionale. Il promotore si fa carico di questo differenziale perché la rapidità con cui può disporre dei fondi gli permette di assicurarsi l’immobile e di avviare la commercializzazione.
• L’uscita finanziaria del progetto: nella maggior parte di queste operazioni, il modello di uscita per estinguere il debito con gli investitori non è la consegna finale delle chiavi, ma la surrogazione in un prestito bancario definitivo concesso al promotore. Una volta ottenute le licenze e consolidate le prevendite, la banca entra nel progetto a tassi più bassi e usa la prima erogazione di quei fondi per estinguere completamente il prestito ponte concesso dagli investitori di wecity. Estinguendo questo debito alternativo, la banca libera l’onere precedente e passa a occupare il primo grado di iscrizione nel registro.

Criteri di controllo: valutazione e garanzia ipotecaria

La concessione di un prestito per promotori immobiliari nel crowdlending richiede un’analisi tecnica rigorosa e garanzie reali iscritte:

• Valutazione ufficiale indipendente: il bene viene sottoposto a una valutazione approvata dalla Banca di Spagna per determinarne il valore reale e calcolare il Loan to Value (LTV) prudente, assicurando che l’importo finanziato mantenga un margine di sicurezza rispetto all’immobile.
• Ipoteca di primo grado: Il credito viene formalizzato con atto pubblico notarile e registrato con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile a favore dell’Agente di Garanzia che rappresenta gli investitori.

Rischi legati al finanziamento immobiliare

Anche se il prestito è garantito da un’ipoteca, l’investitore deve valutare i rischi legati alle operazioni di finanziamento partecipativo immobiliare, tra cui:

• Ritardi nella subrogazione bancaria: se la banca ritarda l’esame o la concessione del prestito finale al promotore, l’estinzione del debito potrebbe richiedere delle proroghe rispetto al calendario previsto.
• Rischio di credito e di insolvenza: se il promotore entra in procedura concorsuale o lo sviluppo del progetto si blocca, il recupero del capitale dipenderà da un procedimento giudiziario di esecuzione ipotecaria. Questi procedimenti comportano tempi lunghi e c’è il rischio di subire perdite parziali o totali del capitale investito.

Controlla i rischi: https://www.wecity.com/riesgos/