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L’accesso agli investimenti immobiliari istituzionali è cambiato, ma la regola d’oro rimane la stessa: la protezione del capitale inizia molto prima di effettuare l’investimento. Noi di wecity riceviamo centinaia di richieste di finanziamento da parte di promotori, ma solo una percentuale molto ridotta viene pubblicata sulla nostra piattaforma.
Il nostro obiettivo non è accumulare un gran numero di progetti, ma offrire opportunità con una solida struttura giuridica e finanziaria. Se stai pensando di diversificare il tuo portafoglio, di seguito ti spieghiamo come funziona il nostro modello di analisi del rischio e quali criteri deve soddisfare ogni promotore.
Il filtro iniziale: fattibilità e solvibilità del promotore
Il primo passo del nostro team non si concentra esclusivamente sui progetti o sull’ubicazione dell’immobile, ma su chi c’è dietro al progetto. Analizziamo in modo approfondito il background del promotore, la sua esperienza in progetti simili, la sua attuale capacità finanziaria e il suo livello di indebitamento.
Chiediamo che il promotore dimostri un impegno concreto nell’operazione, di solito apportando una parte significativa del capitale con fondi propri. Questo allineamento di interessi è fondamentale per garantire che il promotore condivida il rischio con i nostri investitori.
Analisi tecnica e commerciale del progetto
Se il promotore supera l’analisi di solvibilità, analizziamo nei dettagli i numeri del progetto immobiliare. In questa fase verifichiamo:
Tempi e permessi: controlliamo lo stato dei permessi urbanistici e i tempi previsti per i lavori, per individuare eventuali intoppi burocratici che potrebbero causare ritardi.
Costi di costruzione: quando finanziamo i lavori, ci assicuriamo che il preventivo di esecuzione materiale (PEM) sia realistico rispetto ai prezzi attuali di mercato e ai possibili costi aggiuntivi.
Ritmo di commercializzazione: richiediamo un livello minimo di prevendite o di precommercializzazione per assicurarci che ci sia una domanda reale e che la liquidazione del progetto (il rimborso del debito) sia fattibile.
La rete di sicurezza: LTV e garanzie reali
Nessun progetto va avanti verso la quotazione senza solide garanzie a copertura del debito. Valutiamo attentamente il Loan to Value (LTV) dell’operazione, assicurandoci che ci sia un margine prudente (cuscinetto di sicurezza) tra il denaro prestato e il valore del bene stimato da una società indipendente.
Inoltre, strutturiamo i progetti dando priorità a garanzie concrete, come l’ipoteca di primo grado, per garantire ai nostri investitori la massima priorità nel recupero dei crediti nel caso in cui fosse necessario far valere la garanzia costituita sul bene.
Comitato Rischi indipendente e trasparenza
Una volta raccolte tutte le informazioni legali, urbanistiche e finanziarie, il fascicolo viene presentato al nostro Comitato Investimenti. Questo organo multidisciplinare prende una decisione collegiale, approvando o respingendo l’operazione. Solo se la strutturazione rispetta i nostri standard, il progetto viene pubblicato sulla piattaforma.
È fondamentale ricordare che, nonostante l’applicazione di tutti questi filtri professionali, ogni investimento comporta dei rischi. Il nostro processo di valutazione riduce al minimo le probabilità di insolvenza e prevede solidi meccanismi di recupero, ma non elimina del tutto la possibilità di subire perdite parziali o totali del capitale, né eventuali ritardi nelle scadenze di consegna. Per questo, la strategia migliore sarà sempre quella di diversificare il tuo capitale in diverse operazioni.
Vuoi dare un’occhiata alle opportunità di investimento attuali che hanno superato la valutazione del nostro comitato di rischio?
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