¿Cómo reclamar la devolución de gastos de hipoteca en casos de subrogación?

¿Cómo reclamar la devolución de gastos de hipoteca en casos de subrogación?

Tener una hipoteca subrogada es algo habitual, que puede darse por varios motivos. Desde buscar mejores condiciones en la propia entidad mediante una novación o en una nueva o subrogar la hipoteca del anterior propietario de la vivienda o del promotor inmobiliario en cuando se trata de obra nueva. 

Sin embargo, una duda que sobrevuela a quienes han optado por esta práctica tiene que ver con la devolución de gastos de la hipoteca en caso de subrogación. Por eso, vamos a ver en qué situación se encuentra esta práctica en España.

Diferentes situaciones de subrogación hipotecaria

Lo primero de todo es saber el tipo de subrogación efectuada. Como ya hemos dicho, puede tratarse de una hipoteca en novación tras haber amenazado con un cambio de banco. En este caso, sería la propia entidad quien mejoraría las condiciones préstamo. 

Por ejemplo, en el caso de haber contratado una hipoteca a tipo fijo en el año 2010 con el Euribor al 1,2% y, al cabo de los años aprovechando la bajada de los tipos de interés, y con el indicador en el -0,4% renegociamos las condiciones para pagar menos.

También puede ser el caso de una hipoteca “traspasada”. En este supuesto, el propietario de la vivienda, para vender su propiedad, puede amortizar la hipoteca o llegar a un acuerdo de cambio de titularidad de la misma. De esta manera, el nuevo propietario pasaría a hacerse cargo de la deuda con el banco asumiendo las condiciones ya contratadas por el anterior propietario.

Una variante muy habitual de esta subrogación de deudor es la subrogación a la hipoteca del promotor. Esto consiste en que el promotor de la vivienda de nueva construcción deje de ser quien aparezca como deudor para que tú ocupes su lugar. 

Esta subrogación de promotor se produce en nuevas construcciones y en ningún caso es obligatoria. Al final, el trabajo del promotor es que el proyecto se desarrolle de forma adecuada y para eso contratará un préstamo promotor con alguna entidad. Después, si quieres, podrás subrogarte a la hipoteca que ofrezca ese banco.

Normalmente podrás escoger el préstamo hipotecario que quieras, sea o no con la entidad con la que trabaja el promotor. 

Finalmente, el último caso es cambiar la hipoteca de banco. En este escenario, se cambia el acreedor del préstamo en busca de unas mejores condiciones para el mismo con una entidad diferente.

¿Cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca subrogada?

La devolución de gastos de la hipoteca en caso de subrogación puede variar en función del supuesto en el que nos encontremos. En primer lugar, vamos a hablar de la subrogación por compraventa.

En el escenario de que la hipoteca subrogada sea fruto de una compraventa, la situación varía en función del papel que el banco desempeñe. Así, si la entidad tan solo acepta la subrogación y no se modifican las condiciones del préstamo, no se pueden reclamar los gastos. Por el contrario, si la entidad modifica algunas condiciones y, siempre y cuando haya comparecido a la firma de la escritura, sí se pueden reclamar los gastos, tal y como estableció el Tribunal Supremo en la sentencia del 17 de junio de 2020.

En el caso de cambiar de acreedor para buscar mejores condiciones financieras, los gastos de la hipoteca se pueden reclamar a la anterior entidad siempre y cuando estos no se adapten a la legalidad. Dicho de otra manera, si cuando contratamos la hipoteca por primera vez, nos tocó pagar la cláusula suelo, todos los gastos de registro, los gastos notariales y los de gestoría, se puede solicitar la devolución de los mismos. 

Con la nueva entidad, tendremos que comprobar que estos gastos se ajustan a la normativa vigente o, en caso de pagarlos nosotros, que sea porque a cambio la entidad nos ofrece mejores condiciones en cuanto al pago de intereses, por ejemplo.

Los casos en los que reclamar los gastos de mi hipoteca subrogada

Por hacer un resumen esclarecedor de lo dicho hasta ahora, podemos establecer dos escenarios en los que tenemos derecho a reclamar los gastos:

  • Cuando subrogamos una hipoteca en una compraventa y siempre que la entidad modifique algunas condiciones, además de haber comparecido a la firma de la escritura
  • Siempre y cuando hayamos pagado íntegramente la cláusula suelo, todos los gastos de registro, los gastos notariales y los de gestoría

A pesar de lo dicho, las entidades no suelen devolver los gastos de manera sencilla y en un proceso de simple reclamación. Por lo tanto, es probable que si estás en cualquiera de estos supuestos tengas que consultar con un abogado.

¿Qué pasa con la hipoteca de promotor?

Finalmente, si se trata de otro tipo de hipotecas, como el caso de las llamadas hipotecas de autopromotor o promotor – las solicitadas para construir una vivienda – se aplica todo lo dicho anteriormente. 

De esta manera, la devolución de los gastos en una hipoteca de subrogación promotor se podría reclamar en los mismos supuestos mencionados.

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