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A tokenização do sector imobiliário permite investe em imóveis a partir de pequenos montantes e com maior liquidez do que no modelo tradicional. Uma forma inovadora de gerar rendimentos passivos, sem as dores de cabeça de comprar um apartamento ou um local.
Nas linhas seguintes, veremos em que consiste esta tecnologia, como se aplica ao sector imobiliário e quais são os seus riscos e vantagens.
O que é a tokenização?
A tokenização consiste na conversão de um ativo físico ou imaterial (como uma casa, uma obra de arte ou um direito económico) em unidades digitais denominadas tokens. Estes tokens são registados numa cadeia de blocos, uma tecnologia que permite transacções seguras e transparentes sem intermediários.
O blockchain é a mesma tecnologia utilizada pelas criptomoedas. A sua principal vantagem é que não permite que os dados sejam alterados depois de terem sido registados. Tudo fica escrito, imutável e verificável.
O que é um token imobiliário?
Um token imobiliário representa parte (ou a totalidade) de uma propriedade, mas em formato digital. Pode ser comprado e vendido facilmente, tal como qualquer outro ativo financeiro.
Em vez de comprar um apartamento inteiro, o investidor compra acções fraccionadas. Cada fração dá ao investidor o direito de receber uma parte proporcional dos rendimentos gerados pelo imóvel (rendas, mais-valias de venda, etc.).
Isto torna o investimento imobiliário muito mais acessível, especialmente para aqueles que não dispõem de grandes somas de dinheiro.
Como funciona a tokenização do sector imobiliário?
Na prática, a tokenização segue este esquema:
- Uma plataforma adquire ou constrói um imóvel.
- É criado um empréstimo ligado a uma empresa ou a um ativo.
- Esta ação está dividida em várias partes iguais.
- Cada parte torna-se um token digital registado na cadeia de blocos.
- Os tokens são oferecidos aos investidores através de uma plataforma online.
- O imóvel pode ser alugado ou vendido.
- Os lucros são partilhados proporcionalmente entre os detentores de tokens.
É importante esclarecer que, na maioria dos casos, estas fichas não conferem direitos de propriedade diretos sobre a propriedade, mas sim direitos económicos.
Por outras palavras, permitem a participação nos lucros gerados pelo investimento (como as rendas ou a venda do ativo), mas não concedem a posse legal da propriedade ou a capacidade de decisão sobre a sua gestão.
Vantagens de investir em bens imobiliários simbólicos
- Acessibilidade: A tokenização democratiza o investimento imobiliário. É possível participar com pequenos montantes e aceder a imóveis de elevado valor, algo impensável no modelo tradicional.
- Liquidez: Ao contrário de um apartamento, que custa dinheiro para vender e incorre em custos, os tokens podem ser comprados ou vendidos em mercados digitais (desde que haja compradores). porque é que a liquidez é importante no investimento.
- Transparência e eficiência: A tecnologia Blockchain automatiza os processos, reduz os custos e elimina os intermediários. Tudo fica registado, facilitando o acompanhamento do teu investimento.
- Segurança: Os dados não podem ser modificados. Isto protege contra fraudes, mas é essencial escolher plataformas fiáveis e proteger bem a carteira digital.
- Diversificação geográfica: Podes investir em imóveis em todo o mundo sem sair de casa. A localização deixa de ser um problema e muitos custos e barreiras legais são eliminados.
Riscos da tokenização do sector imobiliário
Como qualquer investimento, a tokenização também tem inconvenientes:
- Riscos de rentabilidade: as receitas podem ser inferiores ao previsto devido a não pagamentos, alugueres vagos, despesas imprevistas, etc.
- Plataformas não fiáveis: se escolheres uma plataforma não fiável, podes estar sujeito a fraudes ou pirataria informática.
- Quadro jurídico incerto: em alguns países, a regulamentação ainda não é clara ou está a ser desenvolvida.
- Complexidade técnica: se não compreenderes bem como funcionam os tokens ou as carteiras digitais, podes cometer erros dispendiosos.
O segredo é estares bem informado, estudares a documentação e diversificares.
A tokenização é o próximo passo no crowdfunding imobiliário?
A tokenização já é uma realidade. Existem plataformas como a Domoblock ou a Reental que te permitem investir em imobiliário através de tokens registados na blockchain.
No entanto, ainda se encontra numa fase inicial de adoção. Ao contrário do crowdfunding tradicional, a tokenização oferece vantagens como uma maior liquidez, a automatização de processos e a capacidade de negociar em mercados secundários.
Os tokens de segurança (títulos digitais que representam activos reais) são fundamentais para este modelo. Graças ao blockchain, muitos dos processos do sector imobiliário podem ser digitalizados, reduzindo os custos e aumentando a transparência.
A nível jurídico, a regulamentação também está a avançar. Na Europa, o Regime Piloto da UE permite a negociação de valores mobiliários tokenizados em plataformas baseadas na tecnologia DLT (distributed ledger). Em Espanha, a CNMV aprovou vários projectos no âmbito do sandbox financeiro, um ambiente de teste regulamentado para este tipo de inovação.
Deves investir na tokenização do sector imobiliário?
O investimento em bens imobiliários simbólicos oferece muitas possibilidades. É mais acessível, mais líquido e mais eficiente do que a compra de imóveis a pronto pagamento.
Atualmente, é ainda uma alternativa emergente, com poucas plataformas estabelecidas. Mas o seu potencial é enorme, especialmente se os quadros regulamentares forem consolidados e os mercados secundários forem desenvolvidos.
Entretanto, plataformas como a wecity já estão a permitir que as pessoas invistam em imóveis coletivamente, a partir de pequenas quantias, através de oportunidades de crowdfunding e crowdlending. Embora não utilizem a cadeia de blocos, permitem diversificar o capital em projectos imobiliários específicos e gerar rendimentos sem a necessidade de comprar uma propriedade inteira.
