{"id":16589,"date":"2024-01-22T17:02:00","date_gmt":"2024-01-22T16:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wecity.com\/que-modelo-de-riesgo-sigue-wecity-en-sus-proyectos-de-inversion\/"},"modified":"2024-10-15T18:18:04","modified_gmt":"2024-10-15T16:18:04","slug":"modele-devaluation-des-risques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wecity.com\/fr\/modele-devaluation-des-risques\/","title":{"rendered":"Quel mod\u00e8le de risque la ville suit-elle dans ses projets d’investissement ?"},"content":{"rendered":"\n

Nous pr\u00e9sentons ci-dessous notre mod\u00e8le d’\u00e9valuation des risques appliqu\u00e9 \u00e0 chacun de nos projets d’investissement.<\/strong> Le mod\u00e8le suit un processus statistique avec des \u00e9valuations automatis\u00e9es.<\/strong> Ce mod\u00e8le a \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9 par Moore Global<\/u><\/a>, un expert en mod\u00e8les de gestion du risque de cr\u00e9dit, en collaboration avec wecity.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9veloppement de la notation s’appuie sur de solides m\u00e9canismes de gouvernance adopt\u00e9s \u00e0 la fois par Moore Global et wecity<\/strong>, y compris des contr\u00f4les internes et des proc\u00e9dures de transparence qui garantissent une gestion et une supervision ad\u00e9quates du projet.<\/p>\n\n\n\n

Une distinction est faite entre trois analyses diff\u00e9rentes : le promoteur, le d\u00e9veloppement et le pr\u00eat<\/strong>, chacune ayant une pond\u00e9ration sp\u00e9cifique de 20% pour le promoteur, 50% pour le d\u00e9veloppement et 30% pour le pr\u00eat dans la notation globale. Au sein de chacune des trois analyses, des pond\u00e9rations sont attribu\u00e9es en fonction de diff\u00e9rents aspects, de sorte que la note maximale pouvant \u00eatre obtenue est de 7,5 sur 9.<\/p>\n\n\n\n

Les 1,5 points restants sont r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 l’\u00e9valuation des diff\u00e9rentes formes de garanties li\u00e9es au projet, la garantie hypoth\u00e9caire de premier rang obtenant le score le plus \u00e9lev\u00e9 pour la protection de nos clients<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

1 point : garantie hypoth\u00e9caire<\/p>\n\n\n\n

0,5 point : nantissement du droit de percevoir le remboursement de la TVA en amont<\/p>\n\n\n\n

0,5 point : option d’achat par un tiers<\/p>\n\n\n\n

Cette approche globale permet une \u00e9valuation d\u00e9taill\u00e9e et \u00e9quitable des aspects fondamentaux affectant la viabilit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 des projets d’investissement.<\/p>\n\n\n\n

En outre, une analyse macro\u00e9conomique de la situation actuelle du pays dans lequel le d\u00e9veloppement doit avoir lieu est effectu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

1. Rating du promoteur<\/h2>\n\n\n\n

Este primer an\u00e1lisis se centra en la Sociedad Promotora que va a llevar a cabo el desarrollo del proyecto. <\/strong>Para la ponderaci\u00f3n, el modelo tiene en cuenta informaci\u00f3n cuantitativa y cualitativa obtenida de la documentaci\u00f3n que wecity solicita al Promotor y posteriormente facilita a Moore.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los aspectos que se mide es el bagaje del promotor en cuanto a gesti\u00f3n y desarrollo
inmobiliario, as\u00ed como la estabilidad del proyecto para el que se solicita la aportaci\u00f3n de fondos, reflejada en los ratios correspondientes obtenidos de los Estados Financieros. El modelo NO se basa en cuentas que hayan sido auditadas, salvo en contadas excepciones en las que los promotores se encuentran obligados, por imperativo legal, a llevar a cabo este procedimiento. No obstante, los datos se extraen de las declaraciones tributarias presentadas por el promotor, as\u00ed como del Registro Mercantil.<\/p>\n\n\n\n

Adicionalmente, se revisa la experiencia del promotor y se verifica si ha sido objeto de controversias en el pasado o si ha enfrentado alg\u00fan problema en proyectos anteriores. <\/p>\n\n\n\n

La documentaci\u00f3n utilizada proviene del Banco de Espa\u00f1a, el Registro Mercantil, la Agencia Tributaria y del propio promotor.<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

1 <\/strong><\/sup>ROE: Return On Equity (Rentabilidad de capital)
2<\/sup><\/strong> ROA: Return On Assets (Retorno sobre Activos)<\/p>\n\n\n\n

2. Rating de promotion<\/h2>\n\n\n\n

La seconde analyse porte sur le projet \u00e0 financer. On mesure d’une part les estimations des r\u00e9sultats financiers – favoris\u00e9s dans le sc\u00e9nario o\u00f9 il y a plus de rentabilit\u00e9 et donc plus de retour -, d’autre part les risques urbains et juridiques – permis et propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re -, et enfin les risques commerciaux – o\u00f9 l’on analyse le rythme des ventes, le prix des ventes, ainsi que le statut commercial de l’op\u00e9ration publi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

1 <\/strong><\/sup>TIR: Tasa Interna de Retorno
2<\/sup><\/strong> ROI: Return On Investment (Retorno de la Inversi\u00f3n)<\/p>\n\n\n\n

3. Rating des pr\u00eats<\/h2>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me et derni\u00e8re analyse se concentre sur deux ratios cl\u00e9s lors de la prise de d\u00e9cision de publier sur la plateforme.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tout d’abord, le ratio <\/strong>pr\u00eat\/valeur1<\/sup><\/strong> mesure la relation entre le pr\u00eat et la valeur de l’\u00e9valuation ECO3<\/sup><\/strong> du bien par un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9.<\/strong> Cette valeur signifie une plus grande couverture pour le cr\u00e9ancier en termes de remboursement du pr\u00eat, plus la valeur est faible. Il convient de garder \u00e0 l’esprit que l’\u00e9valuation propose des valeurs actuelles (\u00e9valuation actuelle) et des valeurs futures (FT4<\/sup>)<\/strong>. En fonction de l’objet du financement, les valeurs actuelles (acquisition du bien) ou les valeurs futures (travaux de construction ; la valeur du bien augmentant au fur et \u00e0 mesure de l’ex\u00e9cution) sont prises en compte.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8mement, le Loan To Cost2<\/sup> <\/strong>est une variable qui mesure l’apport de fonds par les investisseurs Crowd par rapport aux co\u00fbts totaux du projet. Comme dans le cas pr\u00e9c\u00e9dent, il est positif que le r\u00e9sultat de la formule soit le plus bas possible, ce qui se traduit par une forte implication \u00e9conomique du sponsor dans le projet.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

1 <\/strong><\/sup>LTV: Loan To Value (Relaci\u00f3n Pr\u00e9stamo-Valor)
2<\/sup><\/strong> LTC: Loan To Cost (Relaci\u00f3n Pr\u00e9stamo-Coste)
3<\/sup><\/strong> Tasaci\u00f3n ECO: en referencia a Orden ECO\/805\/2003, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
4<\/sup><\/strong> HET: Hip\u00f3tesis Edificio Terminado<\/p>\n\n\n\n

La notation prend en compte trois niveaux de qualit\u00e9 d’investissement :<\/p>\n\n\n\n

Investissements de qualit\u00e9 optimale et \u00e9lev\u00e9e : AAA<\/strong> (optimale), AA et A<\/strong> (\u00e9lev\u00e9e).<\/p>\n\n\n\n

Investissements de bonne qualit\u00e9 : BBB<\/strong> (bonne), BB et B <\/strong>(satisfaisante)<\/p>\n\n\n\n

Investissements de qualit\u00e9 minimale : CCC<\/strong> (minimale), CC et C<\/strong> (douteuse).<\/p>\n\n\n\n

Gr\u00e2ce \u00e0 ce mod\u00e8le de risque, WECITY fournit une \u00e9valuation d\u00e9taill\u00e9e et juste des aspects fondamentaux affectant la viabilit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 des projets d’investissement.<\/p>\n\n\n\n

WECITY ne s\u00e9lectionne que des projets de qualit\u00e9 optimale et \u00e9lev\u00e9e, c’est-\u00e0-dire ceux qui ont obtenu une note comprise entre A et AAA apr\u00e8s l’\u00e9valuation r\u00e9alis\u00e9e par le mod\u00e8le.<\/p>\n\n\n\n

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\"\"<\/figure>\n<\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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